То, что мы видим на рынке последние несколько месяцев, очень выбивается из обычной ситуации. Спрос значительно превышает предложение, за каждой более-менее стоящей недвижимостью выстраивается очередь потенциальных покупателей – с одной стороны, такой “рынок продавца” упрощает продажу, с другой – донельзя усложняет покупку.
Multiple offers (наличие сразу нескольких предложений о покупке) – достаточно обычная практика на таком рынке. Покупатели суетятся, каждый норовит уговорить продать именно ему. Продавец же, как переборчивая невеста, разглядывая предложения, выглядит капризным и недоступным.
Будете удивлены, но при наличии сразу нескольких офферов продавец не всегда принимает предложение с самой высокой ценой. Иногда продавцу может просто понравиться покупатель или его агент. Иногда день передачи ключей может оказаться важнее цены. Иногда самая высокая цена идёт в комплекте с рядом условий, и продавец примет предложение чуточку дешевле, но без условий.
Да что говорить, я был свидетелем ситуации, когда продавец выбрал покупателя только потому что его тронуло предложение последнего забрать любую дорогую сердцу вещь, даже если обычно она продается с домом (как например занавески и светильники). Вся
пикантность ситуации состояла в том, что у продавца не было таких вещей, но предложение его тронуло.
Давайте рассмотрим правильные стратегии при multiple offers – как оптимальнее действовать, если вы продаёте, и если вы покупаете?
ВЫ – ПРОДАВЕЦ
Кажется, что можно расслабиться. Ваш дом или квартира выглядят очень хорошо, месторасположение удачное, нет никаких сомнений, что продать такую лапочку будет проще простого. На самом деле, так и есть – на растущем рынке покупатели сметут что угодно, но нет предела совершенству – вам же надо не просто продать, а продать за максимальную цену!
Оттого советы продавцу:
– Не пренебрегайте стейджингом (предпродажной подготовкой). Даже такая мелочь, как удачно подобранная цветовая гамма кухни сможет значительно поднять количество офферов, а значит – финальную цену продажи.
– Разработайте стратегию продажи – будет ли это листинг, изначально рассчитанный на multiple offers, где именно будет рекламироваться ваша недвижимость, какие маркетинговые шаги будут предприняты для привлечения максимального количества потенциальных покупателей, и т.д.
– Если вы попутно собираетесь и покупать – подумайте, что надо делать в первую очередь (сначала продать, а потом покупать, или наоборот), плюс ваш риэлтор посоветует, как именно составить договор купли-продажи, чтоб исключить все возможные неприятные ситуации, когда дом продан, а новый найти не получается.
– Работайте с риэлтором, умеющим продавать на рынке продавца. При кажущейся простоте ситуации холодный расчёт и выверенные шаги помогут вам получить дополнительные десятки тысяч долларов, на которые вы, возможно, и не рассчитывали.
ВЫ – ПОКУПАТЕЛЬ
Да, конкуренты расталкивают всех локтями, действовать приходится быстро, от калейдоскопа событий и мелькающих тысяч долларов просто дух захватывает. Но не всё так плохо. И на растущем рынке случаются неожиданно выгодные сделки.
Советы покупателю:
– Вы не в казино, азарт здесь неуместен. Вам нужен риэлтор, который сможет как-то справиться с вашими эмоциями.
– Определите сумму, до которой вы сможете повышать цену при аукционе. Выше этой суммы – отказываемся. Если несколько раз выбыли из игры – возможно, пересмотрите стратегию (и сумму, до которой вы чувствуете себя в безопасности).
– Получите предварительное подтверждение финансирования, в идеале – от нескольких финансовых учреждений или брокеров. Работайте с опытным риэлтором, который держит в уме не только покупку-продажу, но и все сопутствующие вопросы вроде финансирования, условий закрытия сделки, инспекции дома, возможной будущей продажи этой недвижимости, и т.п.
– Постарайтесь сделать инспекцию дома до приёма предложений. Это, к сожалению, не всегда возможно, но постарайтесь хотя бы прийти посмотреть дом с инспектором илизнакомым контрактором (или риэлтором, который также занимается и вопросами строительства-ремонта). Даже в рамках обычного визита они могут увидеть что-то, что потенциально может повлечь за собой большие расходы.
– Работайте с опытным агентом, который, с одной стороны, сможет выгодно вас представить продавцу, и с другой стороны, возможно, в приватном разговоре со знакомым агентом продавца сможет получить некие подробности сделки, недоступные большинству.
– Не расстраивайтесь, если вы не выиграли аукцион. Возможно (и даже скорее всего), завтра выйдет лучший дом.
К сожалению, в пределах подобных публикаций невозможно осветить все потенциальные сценарии и факторы риска, как для покупателей, так и для продавцов. Поэтому, если у вас есть вопросы, на которые вам бы хотелось получить максимально честные ответы, или вы просто хотите оценить свою недвижимость или начать поиски новой, то звоните мне 416-305-6525, и я с удовольствием вам помогу!
